Ettersom stansing av arbeidene vil ha betydelige konsekvenser i de fleste prosjekter er det relativt strenge regler som gjelder for når og hvordan dette er aktuelt. Og trår man feil risikerer man å komme i erstatningsansvar
Sist oppdatert: 05-09-2021 - Forfattere: Senioradvokat Aleksander Nielsen og advokatfullmektig Anders Plassen
Byggherre betaler ikke som avtalt - Hva nå?
En av de største utfordringene for en entreprenør er at byggherren ikke betaler til avtalt tid underveis i prosjektet.
I slike tilfeller er det nærliggende å stanse egne arbeider i påvente av betaling. Stansing er imidlertid en svært risikofylt øvelse, og bør kun gjøres i de riktige tilfellene på den riktige måten.
Ettersom stansing av arbeidene vil ha betydelige konsekvenser i de fleste prosjekter er det relativt strenge regler som gjelder for når og hvordan dette er aktuelt. Og trår man feil risikerer man å komme i erstatningsansvar.
Problemstillingen knyttet til forsinket betaling er like aktuell om byggherren er en forbruker eller en profesjonell aktør. Reglene rundt adgangen til å stanse arbeidene er imidlertid ulikt regulert i de to tilfellene.
Avtaler med forbrukere
I avtaler med forbrukere (privatpersoner) vil det som regel være enten håndverkertjenesteloven eller bustadoppføringslova som regulerer hvilke rettigheter og plikter partene har.
Det følger av bustadoppføringsloven § 56 og håndverkertjenesteloven § 42 at dersom forbrukeren ikke betaler på det tidspunktet som entreprenøren kan kreve, har entreprenøren rett til å stanse arbeidene sine og kan kreve ulike former for erstatning.
For å kunne stanse arbeidene og fremme betalingskrav må entreprenøren imidlertid gå frem på riktig måte.
Bustadoppføringsloven pålegger blant annet entreprenøren å først varsle forbrukeren om stansingen. Dersom forbruker ikke betaler så snart som mulig (antakelig kun noen få dager) etter varselet, har entreprenøren rett til å stanse arbeidene. Merk at det i bustadoppføringslova ikke noe krav om at betalingsmisligholdet er vesentlig.
Stansing er imidlertid kun er aktuelt dersom det er avtalt mellom partene at forbrukeren skal betale forskudd eller avdrag underveis i prosjektet.
Dersom dette ikke er avtalt er utgangspunktet etter bustadoppføringslova at betaling kun kan kreves etter overtakelse.
Et annet viktig forhold er at entreprenøren ikke har adgang til å stanse arbeidene dersom forbrukeren har krav på tilleggsfrist (i forhold til betalingsplanen) for sin betaling på grunn av forhold som entreprenøren er ansvarlig for.
Etter håndverkertjenesteloven har entreprenøren også rett til stanse eller utsette oppstart av arbeidene dersom forbrukeren ikke betaler til rett tid.
Merk at dette i utgangspunktet kun gjelder dersom det er avtalt at det skal betales på forskudd av oppdraget, eller i avdrag underveis.
Dersom arbeidene allerede er påbegynt har entreprenøren derimot en plikt til å utføre arbeid som ikke kan utsettes uten fare for vesentlig skade for forbrukeren, til tross for forsinket betaling.
Dersom entreprenøren stanser arbeidene uten å ha gått frem på riktig måte risikerer han å pådra seg erstatningsansvar, både i form av standardisert dagmulkt og i noen tilfeller for ytterligere økonomiske tap som forbrukeren har lidt som følge av den urettmessige stansingen.
Både bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven åpner for at entreprenøren kan kreve dekning for eventuelle nødvendige kostnader som pådras som følge av stansingen.
Ved forsinket betaling vil det også kunne være grunnlag for å kreve forsinkelsesrenter.
Avtaler mellom profesjonelle parter
På grunn av at det i næringsentrepriser ofte er større implikasjoner knyttet til stans av arbeidene, er også terskelen høyere for når entreprenøren har rett til å stanse som følge av forsinket betaling.
I likhet med forbrukerlovene gir standardkontraktene som ofte avtales mellom profesjonelle parter (NS) entreprenøren rett til å stanse sine arbeider dersom byggherren misligholder sin betalingsforpliktelse.
Etter disse kontraktene kreves det imidlertid at byggherren «vesentlig misligholder» sin betalingsforpliktelse, se eksempelvis NS 8405 pkt. 30.2 og NS 8407 pkt. 29.2.
Hva som ligger i et «vesentlig» betalingsmislighold blir en konkret vurdering, men det kan likevel nevnes enkelte momenter som er av betydning ved vesentlighetsvurderingen.
Størrelsen på betalingsmisligholdet, hyppigheten av forsinket betaling, samt uholdbare begrunnelser for betalingsnekt vil alle være forhold av betydning når det skal vurderes om betalingsmisligholdet er å regne som «vesentlig».
Momentene har betydning hver for seg, men vil også kunne vurderes i sammenheng med hverandre.
Også etter standardkontraktene er det krav om at entreprenøren først sender varsel før stansing eventuelt iverksettes. Entreprenøren må varsle skriftlig, minst 24 timer før arbeidene stanses.
Det er viktig å understreke at entreprenøren har risikoen for at stansningsvilkårene er oppfylt. Dersom entreprenøren stanser sine arbeider uten at det er grunnlag for det, vil det være entreprenøren som misligholder sine forpliktelser.
Stansingsretten bør derfor kun benyttes i sjeldne tilfeller, og etter grundige rettslige og faktiske vurderinger.
Standardkontraktene gir entreprenøren grunnlag for å kreve tilleggsvederlag og/eller fristforlengelse i forbindelse med stansing som følge av byggherres betalingsmislighold.
For å ivareta et slikt krav må entreprenøren være oppmerksom på å følge de relativt strenge varslingsreglene som er fastsatt i standardkontraktene.
Dersom din bedrift har behov for hjelp til vurderinger i forbindelse med betalingsmislighold og stansingsrett – ta kontakt med senioradvokat Aleksander Nielsen (aleksander@berngaard.no)
Aleksander Nielsen - Senioradvokat
Aleksander er tilknyttet firmaets eiendoms- og entrepriseavdeling, og bistår både offentlige og private aktører med rådgivning og tvisteløsning i forbindelse med ulike typer bygge- og anleggsprosjekter.