Dersom entreprenøren mener byggherren urettmessig nekter å overta kontraktsgjenstanden, er det viktig at entreprenøren har kontroll på sentrale frister i NS-kontraktene - og særlig søksmålsfristen som begynner å løpe for enkelte av kravene. Foto: Shutterstock
Sist oppdatert: 27-10-2022 Skrevet av: advokatfullmektig Anders Plassen og advokat Aleksander Nielsen
Byggherre nekter å overta. Hva nå?
Byggherren kan på visse vilkår nekte å overta entreprenørens arbeider. Partene vil da ofte være uenige om det er grunnlag for å nekte overtakelse eller ikke.
Dersom entreprenøren mener byggherren urettmessig nekter å overta kontraktsgjenstanden, er det viktig at entreprenøren har kontroll på sentrale frister i NS-kontraktene - og særlig søksmålsfristen som begynner å løpe for enkelte av kravene.
Egen søksmålsfrist for enkelte krav
Dersom entreprenøren i løpet av prosjektet mottar avslag fra byggherren på endringsvarsel, krav om vederlagsjustering eller krav om fristforlengelse så må han gjøre ett av to alternativer for å unngå at kravene går tapt som følge av fristoversittelse.
Han må enten kreve spørsmålet avgjort av en oppmann før overtakelsen, eller han må ta ut søksmål for domstolene eller iverksette voldgift.
Dette følger av NS 8407 pkt. 35.2 og av NS 8405 pkt. 26.2. Tilsvarende gjelder i underentreprisekontraktene NS 8417 og NS 8415.
Fristen for å ta ut søksmål (eller voldgift) er 8 måneder etter «overtakelsen av hele kontraktsgjenstanden». Men når byggherren nekter å overta kontraktsgjenstanden, så oppstår spørsmålet om hvilket fristutgangspunkt entreprenøren skal forholde seg til.
Skal han forholde seg til datoen for overtakelse basert på det tidspunktet hvor entreprenøren selv mente at det var grunnlag for overtakelse?
Eller skal han forholde seg til en senere overtakelsesforretning som gjennomføres når byggherren faktiske aksepterer å overta arbeidene?
Fristen løper fra tidspunktet hvor byggherren nektet å overta.
Dersom byggherren urettmessig har nektet overtakelse, påvirker dette ikke utgangspunktet for søksmålsfristen. Med andre begynner søksmålsfristen å løpe fra det tidspunktet entreprenøren hadde rett til å overlevere.
Dette gjelder uavhengig av hvilket tidspunkt arbeidene faktisk blir overtatt av byggherren, og uavhengig av hvilket standpunkt byggherren inntar.
Konsekvensene dersom entreprenøren ikke tar ut søksmål innen fristen, er at krav på vederlagsjustering og fristforlengelse går tapt.
I det nokså praktiske tilfellet at entreprenøren velger å avvente oversendelse av sin sluttoppstilling inntil byggherren faktisk har overtatt, så risikerer entreprenøren i ytterste konsekvens at krav kan ha gått tapt allerede før entreprenøren har sendt sluttoppstillingen.
Dersom entreprenøren likevel medtar omtvistede krav på vederlagsjustering og fristforlengelse i en sluttoppstilling som oversendes byggherren etter at søksmålsfristen på 8 måneder har gått ut, så er dette noe byggherre må påberope i sine innsigelser til sluttoppstillingen for at kravet skal gå tapt.
Det er viktig at partene er oppmerksomme på at fristene i forbindelse med sluttoppgjøret i realiteten kan være svært korte, og at det ofte kun gjenstår fire måneder av søksmålsfristen etter at byggherres innsigelser til sluttoppstillingen er sendt til entreprenøren.
I enkelte tilfeller kan den gjenstående søksmålsfristen til og med være enda kortere, f.eks. dersom entreprenøren først sender sin sluttoppstilling etter at byggherren har gitt en tilleggsfrist for dette.
Avtal lengre frist
Sluttoppgjørsdiskusjonene kan ofte dra ut i tid på grunn av kompliserte faktiske og rettslige diskusjoner.
Avklaringer og forhandlinger i forbindelse med sluttoppgjøret gjør ikke at søksmålsfristen på 8 måneder utsettes, heller ikke når byggherren urettmessig har nektet å overta.
Det er derfor viktig at entreprenøren er klar over hvilke frister som løper, og når de løper fra. Vår klare anbefaling er at partene avtaler en lengre søksmålsfrist. Dette skaper forutsigbarhet for begge parter.
Søksmålsfristen i NS-kontraktene kan være prosessdrivende og i de fleste tilfeller vil det også være i byggherres interesse at entreprenøren avventer et eventuelt søksmål, fremfor at partene unødvendig presses inn i rettsapparatet.
Hvis du er usikker på søksmålsfristene i Norsk Standard-kontrakten eller hvordan du skal ivareta dine
krav på best mulig måte, ta kontakt med oss.
Aleksander Nielsen - Senioradvokat
Aleksander er tilknyttet firmaets eiendoms- og entrepriseavdeling, og bistår både offentlige og private aktører med rådgivning og tvisteløsning i forbindelse med ulike typer bygge- og anleggsprosjekter.