Utgangspunktet i de fleste entreprisekontrakter er at entreprenøren (tilbyder) har risikoen for at kontrakten blir dyrere å gjennomføre enn man regnet med ved inngåelse av avtalen. Dette er et utslag av risikofordelingen i kontraktene. Mange entreprenører opplever derfor nå at marginene i prosjektene påvirkes kraftig av den helt spesielle utviklingen i materialkostnader. Foto: Pixabay
Sist oppdatert: 05-09-2021
Hvordan håndtere risiko for prisøkning på materialer
Det siste året har prisøkningen på enkelte materialer i byggebransjen vært ekstraordinær.
Nylig ble prisene på en rekke materialer oppjustert nok en gang og det er usikkert hvordan prisene vil utvikle seg i tiden fremover.
Det er derfor viktig at plassering av risiko for eventuell prisøkning får nødvendig oppmerksomhet i forbindelse med inngåelse av nye avtaler.
Utgangspunktet i de fleste entreprisekontrakter er at entreprenøren (tilbyder) har risikoen for at kontrakten blir dyrere å gjennomføre enn man regnet med ved inngåelse av avtalen.
Dette er et utslag av risikofordelingen i kontraktene. Mange entreprenører opplever derfor nå at marginene i prosjektene påvirkes kraftig av den helt spesielle utviklingen i materialkostnader.
Om det likevel kan være grunnlag for å kreve tilleggsvederlag på grunn av prisøkning i allerede inngåtte avtaler, må avgjøres ut i fra en individuell vurdering av hvordan dette eventuelt er regulert i avtalen.
Mange entreprenører har inntatt standardformuleringer i sine tilbud som forsøker å regulere prisøkning på materialer.
Nå som problemstillingen blir satt på spissen er det imidlertid mange av disse formuleringene som er for vage og upresise til å sikkert kunne fastslå om entreprenøren faktisk har en rett til å kreve tillegg for prisøkning eller ikke, samt hvor stor del entreprenøren eventuelt kan kreve.
Det er også usikkert om den ekstraordinære situasjonen i seg selv kan gi grunnlag for å kreve vederlagsjustering etter andre rettslige grunnlag, som for eksempel generell avtalerevisjon, bristende forutsetninger, osv. Terskelen for dette er høy.
I forbindelse med inngåelse av nye avtaler er det derfor viktig at regulering av prisøkning er noe som partene har et bevisst forhold til.
Avtaler mellom profesjonelle parter
I de fleste entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter er en av Norsk Standard-kontraktene (NS) inntatt som en del av partenes avtale. NS-kontraktene inneholder egne bestemmelser somm gjelder indeksregulering.
Utgangspunktet etter disse bestemmelsene er at entreprenøren (tilbyder) har krav på at alle priselementer i kontrakten indeksreguleres.
Dette gjelder også for regningsarbeider og tilleggsarbeider som skal utføres etter kontraktens enhetspriser.
Utgangspunktet for reguleringen er prisnivået ved utløpet av entreprenørens tilbudsfrist. De fleste avtalte reguleringsmetoder og indekser vil sannsynligvis likevel kun delvis klare å fange opp den ekstraordinære prisøkningen som vi har vært vitne til det siste året.
I tillegg er det ikke uvanlig at det i mange entreprisekontrakter særskilt avtales at prisene ikke skal indeksreguleres.
For at entreprenørene skal unngå å måtte ta hele eller store deler av risikoen for prisøkning er det viktig at entreprenørene sikrer seg bestemmelser som klart gir grunnlag for justering av vederlaget dersom prisene fortsetter å øke.
Bestemmelsene bør formuleres slik at de klart regulerer i hvilke tilfeller vederlagsjustering er aktuelt, hvor mye av prisøkningen som kan kreves dekket, samt hvordan dette skal dokumenteres.
Dette bør primært gjøres i forbindelse med inngivelse av tilbudet og senest ved avtaleinngåelse.
Partene må blant annet ta stilling til om prisøkningskravet skal beregnes ut i fra en avtalt formel/indeks, eller om kravet skal gjelde dekning av faktiske merkostnader, og om dette i så fall skal omfatte påslag.
Entreprenøren må være bevisst på at enkelte reguleringsmetoder vil kunne ha negativ effekt på opprinnelig innkalkulert påslagsprosent.
Dersom partene avtaler at NS-kontraktenes standardiserte indeksregulering skal gjelde, kan det for entreprenøren være hensiktsmessig å innta bestemmelser som gir rett til å kreve tilleggsbetalt for den delen av merkostnadene som eventuelt ikke dekkes av indeksreguleringen.
Alternativt kan det avtales en brøkmessig fordeling av disse merkostnadene.
Kontrakter «oppover» og «nedover»
Mange entreprenører har kontraktsrelasjon både «oppover» mot oppdragsgiver og «nedover» mot underentreprenør/leverandør.
I slike tilfeller er det viktig at man sikrer at eventuelle særbestemmelser vedr. prisøkning på materialer speiles i de to kontraktene.
Det vil si at både kontrakten oppover og kontrakten nedover regulerer krav og rettigheter knyttet til prisøkning på samme måte.
Dette for å unngå en situasjon hvor entreprenøren er pliktig å betale for økte materialkostnader til underentreprenøren, men ikke har tilsvarende adgang til å fremme et slik krav mot sin oppdragsgiver (byggherren).
Prisøkning ved endringsarbeider
Hovedregelen for prising av endringsarbeider er at man skal benytte enhetsprisene i kontrakten, men kun i den grad de er anvendelige. Dersom forutsetningene som ligger til grunn for enhetsprisene forrykkes, kan entreprenøren kreve justering for fordyrelser. Prisoppgang på materialer kan da tenkes å gi grunnlag for å kreve enhetsprisene justert for endringsarbeider.
Dersom entreprenøren mener at det foreligger forhold som gir grunnlag for å justere enhetsprisene ved endringsarbeider, er det viktig at han varsler motparten så raskt som mulig («uten ugrunnet opphold»).
Offentlige konkurranser
Det er viktig å være oppmerksom på at det ikke er adgang til å ta forbehold om prisen i tilbudet i forbindelse med anbudskonkurranser som er omfattet av regelverket for offentlige anskaffelser. Avtaler med forbrukere - Bustadoppføringslova
Avtaler med forbrukere - Bustadoppføringslova
Dette gjelder også for avtaler som gjelder deler av arbeidet i forbindelse med oppføring av ny bolig (delentreprise).
I motsetning til NS-kontraktene har Bustadoppføringslova ikke noen bestemmelse som angir at prisene skal indeksregulering.
Utgangspunktet etter Bustadoppføringslova er tvert i mot at entreprenøren ikke har krav på tillegg i avtalt vederlag for prisstigning.
Dersom entreprenøren skal ha et slikt krav må dette avtales helt konkret, og dette må gjøres skriftlig. Bustadoppføringslova § 41 gir adgang for at partene avtaler dette.
Også her er det derfor viktig at partene regulere når vederlagsjustering er aktuelt, hvor mye av prisøkningen som kan kreves dekket, samt hvordan dette skal dokumenteres.
Upresise og generelle forbehold i entreprenørens tilbud vedr. prisendringer i markedet, vil kunne utgjøre et usikkert grunnlag for å velte hele denne kostnaden over på forbrukeren.
En domstol vil fort kunne tolke slike bestemmelser til ugunst for entreprenøren som er den profesjonelle part i avtaleforholdet. Det er derfor viktig at dette presiseres tydelig i avtalen mellom partene.
Dersom din bedrift har behov for hjelp til å håndtere prisøkning i forbindelse med eksisterende eller
nye avtaler – ta kontakt med senioradvokat Aleksander Nielsen
Aleksander Nielsen - Senioradvokat
Aleksander er tilknyttet firmaets eiendoms- og entrepriseavdeling, og bistår både offentlige og private aktører med rådgivning og tvisteløsning i forbindelse med ulike typer bygge- og anleggsprosjekter.