Dette må du vite om byggherrens ansvar for grunnforhold

En gjengående tvist mellom byggherrer og totalentreprenører grunner ut i "hvem bærer ansvaret for grunnforhold?".

I denne artikkelen skal vi ta for oss følgende scenario: Partene har avtalt at NS 8407 ligger i bunn og det er ikke avtalt noe annet i en særavtale.

Vi skal fortelle hvor du som totalentreprenør kan finne bestemmelsene
Hvordan du skal forstå dem

Nedenfor skal vi se på hovedregelen og deretter det totalentreprenøren må gjøre av undersøkelser.

Hvis du ikke har den fra før, da må totalentreprenøren kjøpe NS 8407 fra Standard.no og slå opp i kapittel 23.

I dette kapitlet så fremgår det at byggherren har risikoen for forhold ved grunnen dersom de avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet.

Byggherre må gi opplysninger om grunnforhold, byggeområdet og dets omgivelser av det han visste om eller måtte ha visst om. Byggherre har ingen god grunn til å unngå undersøkelser for å spare tid og penger, og heller legge det på totalentreprenøren.

I litteraturen og i rettspraksis er det sagt rett ut at byggherre har ingen god grunn til å unngå undersøkelser, og skal i utgangspunktet ikke lene seg på totalentreprenøren her.

I tilfelle noen av de opplysningene ikke stemmer, står det i standarden at byggherre må stå for risikoen for konsekvensen ved dette.

Med andre ord, hvis byggherre har gitt opplysninger om grunnen og i realiteten er grunnforholdene noe annet, da bærer byggherre ansvaret for det avviket.

Det betyr at byggherre må dekke konsekvensene av det som oppstår på grunn av feil opplysninger. Konsekvensene vil normalt være at totalentreprenøren krever mer tid og penger, dvs. fristforlengelse og vederlagsjustering (disse bestemmelsene finner du i pkt. 33 og 34)

Hva må totalentreprenør undersøke om grunnforhold?

I den bestemmelsen vi nevnte ovenfor har du også et avsnitt om hva totalentreprenøren må selv gjøre av undersøkelser.

Undersøkelsesplikten deles i tre deler:

Totalentreprenøren må gjøre en «aktsom besiktigelse» av grunnen og omgivelsene.
Innhente opplysninger om forhold ved grunn fra offentlige etater
Innhente opplysninger om kabler og rør med offentlige etater elle andre det er nærliggende å kontakte om dette

La os ta for oss de tre punktene i litt mer detalj

Aktsom besiktigelse av grunnen og omgivelsene – totalentreprenørens undersøkelsesplikt

Hvis man kun leser bestemmelsen uten annen bakgrunnskunnskap kan det umiddelbart høres ut som at totalentreprenøren må gjøre prøveboring og -graving av grunnen for at det skal være en «aktsom besiktigelse»

Det som totalentreprenøren må vite er at i litteraturen er det omtalt at «aktsom besiktigelse» avgrenses mot fysisk grunnundersøkelser. Totalentreprenøren trenger i utgangspunktet ikke å foreta fysisk grunnundersøkelser ved borring eller graving før tilbudet inngis.

Standarden har balansert ansvaret slik at byggherre bærer risikoen hvis det oppdages feil i de opplysninger som er gitt av byggherre, herunder også om grunnforholdene er dårligere enn det totalentreprenøren kunne regne med.

Innhente opplysninger om forhold ved grunn fra offentlige etater

Bestemmelsene om undersøkelsesplikten til totalentreprenøren krever en viss aktivitetsplikt av ham. Med andre ord, du som totalentreprenøren må kontakte relevante offentlige kontorer og myndigheter for å finne ut om eventuelle forurensninger og geologiske og geotekniske forhold.

Du kan med andre ord ikke sitte i ro og ikke kontakte noen – totalentreprenøren må kontakte offentlige kontor.

Tips her er å kontakte kommunen hvor arbeidet utføres. Kommunen er forurensnings-, beredskaps- og bygningsmyndigheten for området. Det betyr at trolig sitter kommunen med en rekke dokumenter som kan være relevante.

Et annet tips er i tillegg å kontakte Fylkesmannen (f.eks miljøvernavdelingen)

Det kan også være lurt å sjekke ev. datagrunnlag som finnes hos NGI, NADAG og lignende databaser.

Viktig å vite: Totalentreprenørens plikt til å foreta disse undersøkelsene begrenses der byggherren selv har oppgitt disse opplysningene.

Innhente opplysninger om kabler og rør

Et siste vilkår er at totalentreprenøren må kontrollere det som finnes av informasjon av kabler og rør som kan ligge i bakken.

Her er et tips å kontakte Geomatikk for såkalt påvisning av ledninger og kabler i grunnen. Det er både Statens Vegvesen og et stort antall strøm- og teletjenesteselskaper har inngått samarbeid om et slikt felles påvisningstjeneste.

Faktiske eksempler hvor byggherrens ansvar for grunnforhold settes på spissen

I en av våre tidligere saker hadde byggherre gjort noe uvanlig; de innhentet tilbud, bekreftet i møteprotokoller og senere eposter om fundamenteringsmetode. De ga derfor opplysninger om grunnforhold, som senere viste deg ikke å stemme.

Hvorfor er dette en unormal praksis? Jo, i en totalentreprise skal byggherre kun oppgi det de ønsker å få bygd av totalentreprenøren og som et utgangspunkt skal totalentreprenøren ha valgfrihet til å bestemme resten.

I denne saken gikk byggherre langt i å oversende konkrete opplysninger, innhente tilbud selv og oversende disse til totalentreprenør og ga uttrykk om konkrete valg av løsning. Da bærer byggherre risikoen for de feil som måtte fremgå der.

Det gjelder også dersom valgt løsning ikke er gjennomførbar, eksempelvis at man måtte endre fundamenteringsmetode pga dårligere grunnforhold. Dette kan du finne i pkt 24.1 i NS 8407.

Har du for øvrig lest vår populære artikkel om ditt beste hemmelige våpen?

Kilder:
NS 8407, Kommentarutgaven til NS 8407, rettspraksis som du finne på Lovdata og egen erfaring.

Har du en sak du trenger hjelp med? Kontakt våre kompetente entrepriseadvokater i dag