Reklamasjon etter NS 8407 - kjenner du til denne fristen?

Hvordan håndtere en sen reklamasjon fra byggherre.

Her om dagen ble vi kontaktet av en entreprenør som var litt bekymret. Det hadde nemlig kommet en reklamasjon fra byggherren på den utvendige kledningen til en tomannsbolig han hadde bygget.

Byggherren mente at kledningen ikke var spikret fagmessig fordi spikrene hadde varierende avstand fra terrenget. Avstanden var bare på 10 cm, så det hadde ingenting å gjøre med funksjonen, men var bare et estetisk problem.

Heldigvis fikk vi hjulpet entreprenøren med å avvise kravet. Hvordan?

Fordi at kontrakten mellom entreprenøren og byggherren var basert på NS 8407, og reklamasjonen hadde kommet flere måneder etter overtakelse. Da er det en spesiell frist i kontrakten du kan bruke for å avvise reklamasjoner. Vi viser deg hvordan!

Hvor finner jeg denne regelen for å avvise reklamasjonen?

Når du får en reklamasjon etter NS 8407 er det viktig å huske at etter NS 8407 pkt. 42.2.1. gjelder det en egen reklamasjonsfrist for byggherren ved overtakelse.

Fikk du med deg: 3 typiske feil underentreprenører gjør og hvordan du unngår dem

Det står her at byggherren taper sine reklamasjoner dersom han ikke senest under avslutningen av overtakelsesforretningen melder fra om mangler som han burde ha oppdaget.

Om byggherren da senere oppdager at f.eks. veggen i nybygget er ute av lodd og ikke tilfredsstiller toleransekravene i NS 3420, så må han da i utgangspunktet selv dekke kostnadene for å utbedre manglene.

Hva «burde» byggherren ha oppdaget under befaringen for overtakelsesforretningen?

Det interessante her at hva byggherren «burde» ha oppdaget under befaringen for overtakelsesforretningen. På dette punktet er standarden streng!

Les også: Guide til sluttoppgjør

I litteraturen står det at en må kunne forvente at en under overtakelsesforretningen skal gå inn for å avdekke de manglene som er mulige å avdekke under befaringen.

Hva betyr det i praksis?

I praksis betyr at man normalt sett må kunne forvente at synlige mangler blir oppdaget av byggherren under overtakelsesforretningen. Om byggherren da ikke reklamerer på den synlige mangelen, er kravet i utgangspunktet tapt.

Når det er sagt, vil det til en viss grad være avhengig av hvor åpenbar mangelen er og om den krever mer nøye undersøkelser.

Om det viser seg at høyden på rekkverket f.eks. er 99 cm (i stedet for kravet i TEK17 § 12-17 om 100 cm), så kan en argumentere med at reklamasjonsfristen går lenger enn bare selve overtakelsesforretningen fordi at man i realiteten måtte gått med måleband for å avdekke mangelen.

Så, hvorfor er denne fristen for reklamasjoner viktig for deg som entreprenør?

Det er to grunner til det. Den første er at fristen rett og slett gir deg en mulighet til å avvise reklamasjoner om byggherren reklamerer for sent. Med tanke på hvor dyrt reklamasjoner er, er det her mye å hente.

Den andre grunnen er at om du lar være å avvise reklamasjonen som fremmet for sent, risikerer du at du taper muligheten til å avvise reklamasjonen senere fordi du har gått inn på det som kalles realitetsdrøftelser.

Så hvordan kan du unngå dette?

Her kommer tre tips på hva du må huske når du får en reklamasjon etter NS 8407:*

Når du får en reklamasjon fra byggherren må du alltid sjekke hvilke reklamasjonsfrister som er avtalt*
Om du har en kontrakt basert på NS 8405 eller NS 8407, må du huske på den spesielle reklamasjonsfrister som gjelder for overtakelsesforretninger
Om du er usikker på om det er reklamert for sent eller ikke: ta alltid forbehold til byggherren om å si senere at det er reklamert for sent. Da unngår du å tape innsigelsen din

PS: Har du fått med deg at Entreprisekontoret.no har et gratis nettkurs om hva du må huske
på når du får reklamasjoner fra byggherren? Klikk her og ta en kikk!