Selv om man ofte kan sette opp et småhus på et plan på egen tomt uten byggetillatelse, er det en rekke krav og betingelser som må oppfylles ut fra hva man planlegger å bruke bygget til. Foto: Fiskarhedenvillan 

Sist oppdatert: 20-05-2024 Mikrohus

Småhus på et plan: Mikrohus, minihus, eller småhus?

Den norske drømmen om å eie sitt eget hjem tar stadig nye former og et stadig flere av oss ser etter bærekraftige og kostnadseffektive alternativer, for å oppfylle boligdrømmen.

I takt med denne trenden har interessen for småhus og mikrohus fått en betydelig oppsving. 

Småhus, mikrohus, eller minihus? Kjært barn mange navn, men hva er egentlig forskjellen mellom dem?

Småhus på et plan setter ingen grenser for å danne gode minner. Foto: Unsplash

I et nøtteskall er minihus og mikrohus det samme og under dagens regelverk, kan man ofte uten byggetillatelse, bygge et minihus på opptil 30 kvm. 

Småhus på sin side er et helt annet byggverk og størrelsen er gjerne mellom 50- og 70 kvm. 

Ideen om et kompakt småhus på et plan, er det mange som bærer på, men veien til realisering ofte krydret med en rekke regler, forskrifter og bestemmelser.

Denne artikkelen tar sikte på å utforske de forskjellige aspektene ved å bygge småhus på opptil 50 kvadratmeter i Norge, med særlig fokus på de juridiske rammebetingelsene, byggetekniske kravene og eventuelle begrensninger som kan påvirke prosessen. 

Gjennom en gjennomgang av lover, forskrifter og praksis vil vi belyse de viktigste hensynene en må ta, samt mulighetene som ligger i å realisere slike prosjekter.

Fra planleggingsstadiet til ferdigstillelse, vil vi se på hvordan småhusbygging innenfor denne størrelsesrammen påvirkes av lokale reguleringer, krav til arealbruk og ikke minst bruksområde. 

Selv om man ofte kan sette opp et småhus på opptil 50 kvm på egen tomt uten byggetillatelse, er det en rekke krav og betingelser som må oppfylles ut fra hva man planlegger å bruke bygget til. 

Vår målsetting er å gi deg som leser bedre forståelse av de reglene og bestemmelsene som omgir byggingen av småhus på opptil 50 kvm i Norge, slik at du kan ta informerte beslutninger og navigere gjennom prosessen med tillit, og klarhet. 

Ved å belyse nøkkel aspektene ved denne typen byggeprosjekter, håper vi å inspirere til en mer mangfoldig og bærekraftig tilnærming til boligutvikling i Norge.

Hva er et småhus i følge Direktorat for byggkvalitet? 

Småhus kan være et krevende begrep å sette seg inn i med tanke på byggteknisk forskrift. 

Direktoratet for byggkvalitet, sin definisjon på småhus er: “Småhus er sammenfallende med norsk standard, NS 3457-3:2013: enebolig, to- til firemannsbolig, rekkehus, kjedehus og terrassehus til og med tre etasjer.

Denne definisjonen finner du også i kapitlet § 1-3. Definisjoner i veiledningen til byggteknisk forskrift.

Småhus som begrep, dekker dermed det aller meste av mindre boliger i Norge. Dette kan gjøre det krevende å sette seg inn i regler og krav også for småhus 50 kvm. 

Dages byggteknisk forskrifter åpner i stor grad for at man på egen eiendom kan bygge opptil 50 kvm uten at man må søke byggetillatelse.

For at man skal kunne unngå og søke kommunen, er det er rekke ulike krav som må oppfylles, men så fremst ingen skal bo og eller sove i bygget kan man ofte slippe å søke. 

Skal du derimot bruke bygget som et småhus 50 kvm hvor personer skal sove, må du søke om byggetillatelse. Det samme gjelder hvis du planlegger og ha kjøkken, stue, bad, våtrom eller soverom i bygningen. 

Småhus VS Mikro- og Minihus 

I Norge er begrepene småhus og minihus ofte brukt om hverandre og det kan være noe overlapp mellom dem. Imidlertid er det også flere klare forskjeller mellom de to konseptene. 

Størrelse: Generelt sett refererer “småhus” til små hus på et plan med en størrelse på opptil 50 kvadratmeter, mens minihus kan variere i størrelse, men er vanligvis på mellom 10 og maksimalt 30 kvadratmeter.

Minihus er dermed langt mer kompakte enn småhus og de er også underlagt dine egne regler som du kan lese mer om her. 

Småhus krever mindre møbler, men med litt kreativitet kan man få til mye. Foto: Unsplash. 

Formål: Småhus er ofte beregnet som permanent bolig, selv om de er mindre i størrelse.

De kan ha fullt utstyrt kjøkken, bad og stue, og noen ganger til og med et loft for soveplass. Minihus, derimot, blir ofte sett på som mer midlertidige eller sesongmessige boliger, som hytter, gjestehytter eller mobile boliger for reise eller ferieopphold.

Det er dog fult lovlig å bruke minihus som helårsbolig under dagens regler. 

Regelverk og lovkrav: Bygging av småhus og minihus er underlagt forskjellige regler og bestemmelser, avhengig av blant annet størrelse, plassering og bruksformål.

Småhus er underlagt vanlige byggforskrifter og planbestemmelser for boliger, mens minihus er underlagt spesifikke regler for mobile eller midlertidige strukturer.

Bruksområde: Små hus på et plan er egnet som permanente boliger for enkeltpersoner, par eller små familier og kan ofte plasseres på tomter innenfor et etablert boligområde.

Minihus derimot, kan brukes som tilleggsboliger på eksisterende eiendommer, som ferieboliger, eller til midlertidige formål som camping eller friluftsliv, ettersom de også kan være mobile. 

Design og funksjonalitet: På grunn av størrelsesforskjellen kan design og funksjonalitet variere mye mellom småhus og minihus.

Småhus har vanligvis mer plass til å inkludere standardfasiliteter og et mer tradisjonelt boareal, mens minihus ofte har et mer minimalistisk design og fokus på plassbesparende løsninger.

Det er viktig å merke seg at terminologien og forskjellene mellom disse konseptene kan variere, og det er ikke alltid klart definerte linjer mellom dem.

Imidlertid gir disse punktene en generell oversikt over noen av de vanlige forskjellene mellom småhus og minihus i norsk kontekst.

Småhus og mikrohus kan begge brukes både som fritidsbolig og helårsbolig. Foto: Unsplash

Typiske krav til småhus som bolig 

Når det gjelder bygging av 50 kvm småhus som skal brukes som bolig, må man følge en rekke byggeforskrifter og regler for å sikre at prosjektet oppfyller nødvendige standarder for sikkerhet, kvalitet, og bærekraft. 

De viktigste byggeforskriftene som gjelder for slike prosjekter inkluderer:

TEK17 (Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven): TEK17 er den tekniske forskriften som regulerer kravene til byggverk i Norge.

Den dekker områder som konstruksjon, materialvalg, energieffektivitet, universell utforming og brannsikkerhet. Ved bygging av småhus må alle relevante krav i TEK17 følges nøye for å sikre at boligen oppfyller nødvendige standarder og forskrifter.

Byggeforskrifter for boliger: Det er spesifikke byggeforskrifter som gjelder for boliger, inkludert krav til romstørrelser, ventilasjon, lysforhold, lydisolasjon og sanitære fasiliteter.

Disse forskriftene er utformet for å sikre at boligen gir et trygt, sunt og komfortabelt bo miljø for beboerne.

Plan- og bygningsloven: Plan- og bygningsloven regulerer blant annet arealplanlegging, byggesaksbehandling, dispensasjoner og godkjenning av byggeprosjekter.

Det er viktig å være kjent med bestemmelsene i denne loven for å sikre at byggeprosjektet oppfyller alle nødvendige krav og prosedyrer.

Energiforskrifter: Byggeprosjekter må også oppfylle energikravene som er fastsatt i gjeldende energiforskrifter. Dette inkluderer krav til isolasjon, energieffektive vinduer og dører, ventilasjonssystemer og energikilder.

Universell utforming: Bygninger skal utformes slik at de er tilgjengelige for alle, uavhengig av fysiske evner eller funksjonshemninger.

Dette innebærer å inkludere tiltak som trinnfri adkomst, bredere dører og korridorer, tilgjengelige baderom og kjøkkenfasiliteter.

Med sin kompakte størrelse bruker småhus mindre energi til oppvarming, kjøling og belysning sammenlignet med større boliger. Dette gjør dem til en mer energieffektiv boligløsning, som reduserer både strømutgifter og CO2- utslipp. Foto: Freepik

Avstand til nærmeste bygning på naboeiendom: Da kan det være du må brannsikre de delene av småhuset som er nærmere naboen enn 8,0 meter. Kravet gjelder hvis nabobygningen f.eks. brukes som hus, hytte, verksted, atelier eller kontor. 

Eiendommen må være bebygd: Om eiendommen hvor småhuset planlegges satt opp ikke er bebygd, må man søke byggetillatelse. Eiendommen er å anse som bebygd hvis det for eksempel er et bolighus eller hytte på eiendommen fra før.

Eiendommen er regulert: Du trenger som regel en dispensasjon for å bygge noe på en eiendom hvor det ikke finnes en reguleringsplan.

Om du er usikker på om du kan bygge opptil 50 mvk uten tillatelse, bør du sjekke med kommunen om hva det er lov å gjøre på eiendommen.

Avstand og høyder: Mønehøyde på et 50 kvm småhus kan maksimalt være 4,0 meter og gesimshøyde maksimalt 3,0 meter.

Høydene måles vanligvis i forhold til gjennomsnittsnivået av det ferdig planerte terrenget rundt bygningen. Om småhuset skal brukes som bolig må du søke byggetillatelse og da kan du på samme tid søke om fritak fra begrensninger i møne- og gesimshøyde. 

Småhuset må også være 15 meter fra gang- og sykkelvei, samt kommunal vei. Videre må det være 50 meter fra fylkesvei og 100 meter fra småhuset til riksvei. Dette kravet nedjusteres til 50 meter og området er uregulert.

Avstand til toglinjer må også overholdes. Om du planlegger å bygge nærmere enn 30 meter fra nærmeste spors midtlinje, må du søke Bane NOR om tillatelse.

Dette må du gjøre selv om det finnes en nærmere byggegrense mot jernbane i reguleringsplan.

Det er viktig å merke seg at byggeforskrifter kan variere noe avhengig av området der prosjektet skal gjennomføres, samt eventuelle lokale forskrifter eller bestemmelser som gjelder.

Derfor er det viktig å konsultere lokale bygningsmyndigheter og fagpersoner for å sikre at alle relevante forskrifter og krav blir oppfylt under planleggingen og gjennomføringen av et byggeprosjekt for et småhus som bolig. 

Fordeler med småhus på et plan kontra tradisjonelle bolighus

Selv om småhus på 50 kvm har begrensninger når det gjelder plass sammenlignet med større tradisjonelle boliger, er det flere fordeler med denne typen boliger som appellerer til ulike typer mennesker.

Noen av fordelene inkluderer. 

Kostnadsbesparelser: Bygging og vedlikehold av nøkkelferdig småhus på 50 kvm kan ofte være betydelig billigere enn å bygge og opprettholde en større tradisjonell bolig.

Mindre gulvflate betyr mindre materialebruk og lavere driftskostnader over tid.

Enkel vedlikehold: Med mindre overflate å vedlikeholde, krever småhus vanligvis mindre tid, penger og energi for renhold, reparasjoner og generelt vedlikehold.

Miljøvennlig: Småhus har et mindre fotavtrykk og kan være mer energieffektive enn større boliger. Mindre areal å oppvarme og kjøle ned bidrar til redusert energiforbruk, og lavere utslipp.

Mer bærekraftig livsstil: Mindre hus på et plan oppfordrer til en mer minimalistisk livsstil og kan motivere beboere til å redusere forbruket, og leve mer bærekraftig.

De kan også oppfordre til bruk av alternative energikilder og grønne teknologier.

Fleksibilitet og tilpasningsdyktighet: Småhus på et plan er ofte mer fleksible når det gjelder plassering og tilpasning til ulike typer tomter eller miljøer.

De kan også være lettere å tilpasse eller utvide hvis behovene til beboerne endrer seg over tid.

Enkel livsstil og mindre stress: Mindre plass kan oppmuntre til enklere og mer organiserte liv, samtidig som det reduserer behovet for unødvendig forbruk og materialisme.

Dette kan føre til mindre stress og en mer tilfredsstillende livsstil.

Lettere tilgang til natur og utendørsarealer: Småhus er ofte lettere å integrere i naturlige omgivelser eller mindre tomter, og de kan gi beboerne enklere tilgang til utendørsarealer og naturen rundt.

Samlet sett kan nøkkelferdige småhus på på et plan tilby en rekke fordeler, inkludert økonomiske besparelser, miljøvennlighet, enkelhet og en mer tilfredsstillende livsstil for de som verdsetter en minimalistisk tilnærming til bolig.