Å investere i bolig i distriktene innebærer stor økonomisk risiko og langsiktige bindinger for den enkelte. Foto: Pixabay

Tapere og vinnere i boligmarkedet i Nord-Norge

Boligprisveksten i de største nordnorske byene skaper tapere og vinnere på boligmarkedet, og gjør det vanskeligere å flytte fra bygd til by og fra by til bygd. Det viser Kunnskapsparken Bodøs nye rapport.

Mens nordlendingene som eier boliger i de største byene i Nord-Norge kan notere seg stadig økende boligformue, hindrer markedet utvikling og mobilitet i distriktene.

Distriktene taper
- Det er distriktene som taper på markedsutviklinga. For selv om boligprisene øker også der, kan de ikke måle seg med prisveksten i byene, sier seniorrådgiver i Kunnskapsparken Bodø, Rune Finsveen, som - sammen med kollega Marit Kvarum og Nordlandsforskning - har bidratt til å forfatte rapporten Tapere og vinnere i boligmarkedet i Nord-Norge på oppdrag fra Sparebank1 Nord-Norge i forbindelse med årets konjunkturbarometer.

- Når en bor i Bodø kan en jo kose seg med å lese statistikken over prisutvikling i eget nabolag. Men det er viktig å vite at dette ikke gjelder alle, sier Kvarum. Og Finsveen stemmer i med å fortelle at han angrer på at han ikke investerte i en bolig til 150.000 kroner i Tromsø da han studerte der på 1990-tallet. Da ville han hatt en helt annen økonomisk sikkerhet i dag. 

For et av hovedtrekkene de beskriver i rapporten er de store forskjellene mellom pris- og verdiutvikling i sentrale og perifere strøk. Tromsø og Bodø skiller seg klart ut med mye høyere omsetningsvolum og prisnivå enn landsdelen ellers. 

Store forskjeller mellom by og bygd
I 2017 ble det omsatt 6535 boliger i landsdelen, 39 prosent av disse i Tromsø og Bodø. I 22 av de 87 nordnorske kommunene var det færre enn 10 boligomsetninger. Antall boliger som ble omsatt i forhold til innbyggertall, var noe lavere enn det nasjonale snittet.

- Tallene viser også stor geografisk forskjell i gjennomsnittlig boligformue i de ulike kommunene i landsdelen, der Tromsø skiller seg klart ut. Her var gjennomsnittlig boligformue på 4,3 millioner kroner i 2018. I Bodø var snittet på 3,5 millioner kroner, mens Alta hadde et snitt på 3,2 millioner kroner.

Seks av sju kommuner med lavest gjennomsnittlig boligformue var i Finnmark. Verdien var lavest i Berlevåg, hvor gjennomsnittlig boligformue var 557 000 kroner. Det vil si at gjennomsnittlig boligformue i Tromsø var nesten åtte ganger så høy som i Berlevåg.

Hindrer flytting 
Og dette kan hindre for mobiliteten i landsdelen. De som kommer fra en mindre sentral kommune har ikke bygd seg opp nok egenkapital til å kunne etablere seg på et mer sentralt sted. 

- Markedet legger heller ikke til rette for å bygge og bo på landet, sier Kvarum.

Å bygge en ny enebolig på 160 kvadratmeter i Nordland i snitt vil koste over 5,5 millioner kroner, mens å kjøpe en brukt vil koste nærmere 3,2 millioner. Når kostnaden ved å bygge en ny bolig overstiger det markedet er villig til å betale, blir det vanskelig å få finansiering. Rapporten viser at det bare er sju kommuner i Nord-Norge (Tromsø, Bodø, Alta, Harstad, Hammerfest, Rana og Sortland) hvor den gjennomsnittlige verdien for boliger ligger over 2,5 millioner kroner. 

- Å investere i bolig i distriktene innebærer dermed stor økonomisk risiko og langsiktige bindinger for den enkelte, sier seniorrådgiver Marit Kvarum.

Leiemarkedet har en viktig rolle for mobiliteten i arbeidsmarkedet. Men fremvekst av boligplattformer som Airbnb har  gjort det mer utfordrende å skaffe leiebolig i enkelte områder av landsdelen, for eksempel i Lofoten, fordi det ofte vil være mer lønnsomt for huseieren med korttidsutleie.

- Mange leier altså heller ut til turister, og dette begrenser boligtilgangen til studenter og sesongarbeidere med midlertidige boligbehov, sier Finsveen.

Og på grunn av lav verdi velger ofte de som arver foreldrenes gamle hus å beholde det som fritidsbolig, i stedet for å selge det. Dermed øker byboernes boligformue enda mer, mens de som vil slå seg ned på stedet for å jobbe eller gå på skole ikke finner bolig, eller blir henvist til å leie i et opphetet leiemarked.

Unge og eldre rammes hardest
Den markedsbaserte utviklinga i boligmarkedet ser i særlig grad ut til å ramme unge og eldre. 

- Stadig flere unge i etableringsfasen er avhengig av hjelp fra foreldrene sine for å kunne etablere seg i boligmarkedet, sier Finsveen.

Dersom foreldrene heller ikke har boligformue, begrenser det deres mulighet til å kunne gi finansiell hjelp til barna sine. 

For eldre kan manglende egenkapital gjøre det vanskelig å realisere mer hensiktsmessige boligløsninger. For selv om de har en stor, nedbetalt enebolig å selge på landet når de blir pensjonister, må de likevel ta opp nytt boliglån til å kjøpe ei lettstelt leilighet i en by. Og det lånet kan bli tungt å bære når den ene faller fra. 

Noe som forsterker den negative utviklinga er at det er blitt færre personer i yrkeaktiv alder i de minst sentrale kommunene siden 2013, mens andelen uføretrygdede og eldre øker.

- Leiemarkedet ser ut til å være det eneste alternativet for grupper med lav inntekt. Disse gruppene har begrensede utsikter til å kunne kjøpe bolig, fordi de har ikke samme mulighet til spare opp egenkapital som de som allerede er inne i boligmarkedet, sier Finsveen. 

Husbankens virkemidler 
Leieboligen kan dermed bli en fattigdoms-felle som holder folk ute av boligmarkedet, i stedet for å være en fleksibel løsning i ulike livsfaser. Dermed får ikke de med lavest lønn tatt del i formuesutviklinga og skattefordelene som ligger i det å eie en bolig, mens de gjennom å betale husleie samtidig bare bidrar til å forsterke trenden med å øke formuen til de som eier.

- Startlånet er et av de viktigste virkemidlene Husbanken har for å hjelpe vanskeligstilte over i boligeiernes rekker. Og det er ønskelig, selv om nesten åtte av ti nordmenn allerede bor i bolig de eier selv. Signalene vi får fra politisk hold er at eierlinja skal styrkes enda mer, sier avdelingsdirektør i Husbanken nord, Bodø, Lena Jørgensen. 

Husbanken prioriterer startlånet innenfor låneramma, og understreker at kommunene særlig bør bidra til at barnefamilier bør få hjelp til å kjøpe bolig hvis de ikke klarer det selv. 

- Forskning viser at når familien eier boligen, bor barna bedre og mer stabilt. De får dermed en annen ballast med seg videre i livet, enn når familien leier, sier Jørgensen. 

Rapporten konkluderer med at det er nødvendig å utvikle en mer aktiv og samla boligpolitikk, med tanke på de utfordringene Nord-Norge vil møte de nærmeste årene i form av stramt arbeidsmarked og behov for mobilitet, økt sysselsetting og utvikling av lokale arbeidsmarkeder under ulike vilkår.

Les hele rapporten her: Tapere og vinnere i boligmarkedet i Nord-Norge