En rapport fra Forbruksforskningsinstituttet SIFO viser at hele en av fem er misfornøyd med eget kjøp av brukt bolig. Det er viktig at den største investeringen du foretar deg ikke blir en investering du angrer på. Her får du ti råd fra advokaten som kan hjelpe deg på veien. Foto: Pixabay

Ti råd fra advokaten til alle som skal kjøpe bolig

For de fleste er boligkjøpet den største investeringen vi foretar. Det er dessuten en investering vi vanligvis bare gjør noen få ganger i livet. Bolighandelen kan preges av stress, tidspress og hard konkurranse.

En rapport fra Forbruksforskningsinstituttet SIFO viser at hele en av fem er misfornøyd med eget kjøp av brukt bolig. Det er viktig at den største investeringen du foretar deg ikke blir en investering du angrer på.

For å sikre en trygg bolighandel har vi i Advokatfirmaet Tveter Kløvfjell AS laget en enkel oversikt over råd til deg som skal kjøpe bolig eller har oppdaget en feil ved boligen din.  

Ditt bud er bindende
Pass på at du ikke blir revet med i budrunden. Det er ingen angrerett ved kjøp av fast eiendom og du er selv ansvarlig for å kunne finansiere budet ditt. Det betyr at når du har levert et bud til megler er du forpliktet. Dersom du er interessert i flere boliger er det viktig at du kun legger inn bud på én bolig av gangen. 

Boligen selges «som den er» 
Boligen selges som hovedregel «som den er». Det betyr at du overtar ansvaret, og risikoen, for boligens mangler når du har kjøpt den. Hvis du oppdager feil etter at du har kjøpt boligen kan det være vanskelig å vinne frem med et krav hvis du kjente til feilen, eller burde ha kjent til den. 

Det finnes noen unntak fra dette og unntakene er knyttet til undersøkelsesplikten som er forklart under. Dersom mangelen er skjult og overstiger minst 5-6 prosent av kjøpesummen kan du ha et krav. For at mangelen skal være skjult kan du ikke ha visst om den, eller burde ha visst om den. 

Et annet unntak er dersom selgeren ikke har gitt riktige opplysninger om boligen. Dette kan enten være opplysninger som er direkte feil, eller at de har unnlatt å opplyse om en feil. Selgeren har en plikt til å fortelle deg om alle feil hun kjenner til. 

Et tredje unntak er dersom skadene er veldig store. 

Din undersøkelsesplikt 
Nettopp fordi boligen selges «som den er» er det viktig at du undersøker boligen nøye før du kjøper den. Noe av det viktigste du gjør er å lese salgsoppgaven, prospektet og takstrapporten nøye før visning. Hvis det er opplyst om en mangel i disse dokumentene, eller det står noe som gjør at du burde forstå at det er en mangel, er dette din risiko.

I noen prospekter står det at deler av boligen er «oppusset». Dersom det ikke er mer opplysninger enn dette bør du spørre selger om det er totalrenovert, renovert, oppusset eller overflateoppusset. Videre bør du spørre om arbeidene er gjort av fagfolk, og om det finnes dokumentasjon for utførte arbeider, kvitteringer og garantier. 

Det er viktig at du ser etter tilstanden og alderen til el-anlegg, lukter og ser etter fukt (sprekker, misfarge og dårlige fuger - særlig på bad, kjøkken, kjeller og loft), takets alder, yttervegger og kjeller.

Det kan også være lurt å spørre om hva som inngår i fellesutgiftene og hvorvidt disse forventer å stige, dersom du skal kjøpe leilighet. Hvis boligen har en utleiedel kan du spørre om den er godkjent for beboelse.

Dersom det følger med rettigheter eller plikter til eiendommen (for eksempel en vei, brygge eller strand) bør du spørre om dette er tinglyst og dokumentert. 

Boligens tilstand er beskrevet i boligtaksten, og har ulik tilstandsgrad: TG0, TG1, TG2, TG3. Jo høyere tilstandsgrad, jo sterkere symptomer er det ved en feil eller mangel. Alt som har en høy tilstandsgrad bør undersøkes nøye, og dokumenteres skikkelig. 

Dersom du ikke erfaren med boligkjøp kan det være lurt å ta med deg noen på visning. Bruk lang tid på visning og still heller for mange spørsmål, enn for få. Alle opplysninger du får på visning bør du sammenfatte i en e-post og sende til megleren for bekreftelse, se punkt 6. 

Hva er en mangel? 
Det kan være vanskelig å avgjøre om en feil ved boligen er en mangel i juridisk forstand. Om det er en mangel beror på hva som står i salgsdokumentene. Dersom boligen mangler noe det er opplyst at den skal ha i salgsdokumentene kan dette være en mangel. Derfor er det veldig viktig at du har lest salgsdokumentene nøye.

Hva du kan ha krav på avhenger av mangelen. I noen tilfeller kan du kreve retting, prisavslag eller erstatning. I andre tilfeller kan du holde tilbake kjøpesummen eller heve kjøpet. 

Når må mangelen ha oppstått? 
Mangelen må i utgangspunktet ha oppstått før du overtok boligen. Det betyr at mangelen må kunne tilbakeføres til før overtakelsen. 

Dersom du oppdager mangelen etter at du har flyttet inn kan du ha et krav, men du må kunne bevise at mangelen «var der» før du flyttet inn. 

Ikke start reparasjonsarbeidene 
Dersom du retter mangelen selv, kan du tape ditt krav. Når du oppdager mangelen, skal du ikke utbedre feilen umiddelbart. Dette er fordi selgeren skal bli gitt en mulighet til å rette feilen. 

I noen tilfeller må det gjøres reparasjonsarbeid for at ikke boligen skal bli ødelagt, eller for at den skal være beboelig. Da burde du sikre bevis, og sørge for skriftlighet (se punkt 7 under). 

Skriftlighet  
Sørg for at de opplysningene og svarene du har fått fra fagfolk, selger, megler eller andre kan brukes som bevis. Hvis du for eksempel har spurt megleren spørsmål på visning kan du sende henne en e-post eller en SMS etterpå hvor du ber om at opplysningene stemmer. Her er et eksempel:

«På visning forsto jeg det som at taket var totalrenovert av fagfolk og at dette er dokumentert. Hvis det ikke stemmer ber jeg om at du sier ifra». 

Det samme gjelder dersom det er spørsmål som ikke er avklart før budrunden starter. Dersom det er noe du fortsatt ikke har fått klarhet i kan du ta forbehold om dette. For eksempel slik: 

«Jeg byr kr … Jeg tar forbehold om at det ved gjennomgang av kyndige fagfolk ikke er råte eller sopp i taket». 

Sikre bevis 
Ta bilder og sørg for å lagre disse. 

Dersom fagfolk har oppdaget eller informert deg om mangelen er det viktig at du får dette skriftlig. Det trenger ikke nødvendigvis å være en lang rapport, men du kan be om at det sendes en e-post eller at de skriver ned på at ark hva de har oppdaget. For eksempel slik:

«Ved montering av oppvaskmaskin oppdaget jeg, _____________ (yrke), at det var sopp rundt røranlegget ved utløpet til _______. Dato, sted.» 

Reklamasjonsfrist 
Dersom du oppdager feil eller mangler ved eiendommen er det viktig at du reklamerer, og at du reklamerer i tide. 

En reklamasjon er en klage. I første omgang trenger ikke reklamasjonen å inneholde mer informasjon enn at du har oppdaget en mangel og at du reklamerer på dette. Dette er en såkal «nøytral reklamasjon», som du bør du gjøre skriftlig. Her er et eksempel:

«Hei. Vi kjøpe eiendom x den xx.xx.xx. Vi har nå oppdaget at det lukter vondt på badet i andre etasje, og at taket på badet kan se ut til å ha sopp eller råte. Vi reklamerer med dette på mangelen og vil komme tilbake til dere når vi vet omfanget av mangelen».