Det er mye å tenke over før man pusser opp og anlegger utleiedel i privat bolig. Foto: Unsplash.
Sist oppdatert: 08-10-2025 Norsk Byggebransje
Veien mot lovlig utleie: Regelverk og smarte forberedelser
I forrige artikkel ble vi kjent med Randi og Trond, som står ved et veiskille: Skal de selge eneboligen sin fra 1968, eller skal de pusse opp og leie ut deler av den?
Dersom de bestemmer seg for å leie ut, vil det være avgjørende å følge gjeldende regelverk.
I denne artikkelen ser vi nærmere på de lovmessige sidene, samt hva man må sjekke før man gjør boligen klar til utleie.
Bruksendring og godkjenning av utleie
En av de mest sentrale begrepene å kjenne til er “bruksendring”. Ofte kan en eldre bolig ha flere rom eller deler som opprinnelig ikke var godkjent for varig opphold.
Dersom Randi og Trond vil gjøre kjellerdelen om til en separat bolig- eller hybeldel, kan det være at de må søke om bruksendring hos kommunen.
- Krav til rømning: For at kjelleren skal være godkjent som oppholdsrom, må man ha god nok takhøyde (vanligvis minimum 2,0–2,2 meter avhengig av byggeår) og tilstrekkelig dagslys og rømningsveier.
- Brannceller: Ved selvstendig boenhet kan det stilles krav til brannskiller, røykvarslere, slukkeutstyr og eventuelt sprinkleranlegg.
- Lydisolering: I mange kommuner er det krav til lydisolering mellom boenheter.
For å finne ut hva som gjelder i akkurat deres tilfelle, må Randi og Trond sjekke kommunens nettsider eller kontakte byggesaksavdelingen.
Faller man utenfor de generelle reglene for meldepliktige tiltak, må man som regel sende inn en mer detaljert byggesøknad.
Byggesøknad og prosess
Det er kommunen som fatter vedtak i byggesaker. Noen ganger kan man gjøre en bruksendring gjennom en forenklet prosess, såkalt “meldesak”.
Andre ganger er det nødvendig med full søknad, godkjent foretak med ansvarsrett for prosjektering og utførelse.
Prosessen kan virke overveldende, men det finnes nyttige veiledere på Direktoratet for byggkvalitet sine nettsider og ofte på kommunens egne sider.
Det er også mange arkitekter, byggmestre og ingeniørfirmaer som tilbyr hjelp til å utforme og sende inn byggesøknader. Mange entreprenører kan ta hele prosessen fra A til Å.
Ved å engasjere en profesjonell aktør kan Randi og Trond spare både tid og frustrasjon, samtidig som de sikrer at dokumentene er riktig utfylt, og at prosjektet holder seg innenfor gjeldende regelverk.
Reguleringsplaner og restriksjoner
En annen faktor de må gjøre seg kjent med er den lokale reguleringsplanen. I tettbygde områder kan det være restriksjoner på antall boenheter i eneboligområder, eller krav til antall parkeringsplasser per boenhet.
Hvis Randi og Trond ikke allerede har parkeringsplass til to biler (en til seg selv og en til leietakeren), kan de bli tvunget til å etablere dette. Det kan medføre ekstra kostnader.
I tillegg kan det finnes krav om universell utforming eller tilgjengelighet for bevegelseshemmede, spesielt i nyere bygg.
For en bolig fra 1968 er kravet ofte mindre strengt, men hvis kjelleren skal bli en fullverdig leilighet, kan man møte krav som økt dørbredde, rullestolvennlig adkomst eller bad som kan tilpasses.
Skatt og økonomi
Å leie ut en del av egen bolig har også skatte- og avgiftsmessige sider. Hovedregelen er at leieinntektene er skattefrie dersom man selv bor i minst halvparten av boligens utleieverdi.
Hvis man i praksis leier ut mer enn halvparten av boligens areal (eller verdi), kan deler av leieinntektene bli skattepliktige.
I tillegg kommer mulige fradrag for oppgraderinger, vedlikehold og kommunale avgifter.
Det kan derfor være lurt å rådføre seg med en regnskapsfører eller undersøke Skatteetatens veiledninger nøye.
Randi og Trond bør også gjøre en ordentlig beregning av forventede leieinntekter, skatt og utgifter før de bestemmer seg for veien videre.
Forsikring og sikkerhet
Selv om det ikke alltid er lovpålagt å ha egen forsikring for en leilighetsdel, anbefales det på det sterkeste.
Randi og Trond bør kontakte forsikringsselskaper for å sørge for at de har riktig dekning for boligen når den brukes til utleie.
Brann, vannskade eller andre hendelser kan få store økonomiske konsekvenser om forsikringen ikke dekker utleie.
Her kommer også brannsikkerheten inn i bildet: Det er en forutsetning at rømningsveier, varslere og slukkemidler er på plass.
En godkjent el-kontroll er absolutt å anbefale, spesielt i eldre hus.
Ansvarsfordeling og husordensregler
Dersom Randi og Trond bestemmer seg for å bruke kjelleren til utleie, bør de tenke gjennom hvilke fellesområder som eventuelt skal deles.
Gjelder det kjellerganger, hage eller inngangsparti? Skal leietakeren ha tilgang til bod eller garasje?
Hvordan blir det med snømåking, gressklipping og generelt vedlikehold?
Mange konflikter kan unngås hvis man skriver gode husordensregler og tar en tydelig samtale med leietakeren om utleiers forventninger.
Dette er spesielt viktig dersom boenheten ikke er fullstendig adskilt, for eksempel om man har en innvendig trapp som bare er stengt med en dør, eller man har felles inngangsparti.
Et blikk på mulige feller
Manglende dokumentasjon: Hvis man hopper over nødvendig byggesøknad, kan man bli nødt til å tilbakeføre alt til opprinnelig stand dersom kommunen oppdager det.
- For dårlige brannskiller: Eldre hus kan være bygget med materialer som ikke lenger er godkjent, eller vegger som ikke oppfyller dagens krav.
- Feil arealmåling: Når man annonserer en bolig for utleie eller salg, må arealet være korrekt målt etter dagens standard. Hvis kjelleren har lav takhøyde eller ikke oppfyller lyskrav, kan den ikke markedsføres som oppholdsrom.
- Mangelfull forsikring: Ved skade kan forsikringsselskapet avkorte eller avvise krav hvis de mener at utleie ikke var opplyst om på forhånd.
Randi og Tronds neste steg
I tilfelle Randi og Trond bestemmer seg for å pusse opp og leie ut kjelleren, bør de altså:
- Kontakt kommunen: Sjekk reguleringsplan, søknadsprosess og krav til bruksendring.
- Vurder tiltak: Finn ut om takhøyde, lys og rømningsveier er tilfredsstillende, og om det er krav om branncelle, lydisolering eller annet.
- Skaff hjelp: Engasjer eventuelt en arkitekt eller entreprenør som kan bistå i søknadsprosessen.
- Kontakt forsikringsselskapet: Oppdatere polisen dersom det blir ny bruk av boligen.
- Undersøk skatteregler: Forsikre dere om at dere følger reglene for skattefri eller skattepliktig utleie.
Det kan høres mye ut, men i mange tilfeller er det en relativt rett frem prosess hvis boligen er egnet og man følger regelverket.
Skulle det dukke opp utfordringer, som lav takhøyde i kjelleren eller mangelfulle vindusløsninger, må man ta stilling til om det vil lønne seg med en omfattende ombygging.
Veien videre for Randi og Trond
I den neste artikkelen skal vi gå mer detaljert inn på energismarte oppgraderinger.
For Randi og Trond, som eier et eldre hus, kan det nemlig være penger å spare, både i form av lavere strømregninger og økt verdi om de gjør energitiltak parallelt med oppussingen.
Samtidig kan man oppnå langt bedre inneklima, noe som er viktig både for dem og eventuelle leietakere.
Det er mange fordeler ved å bo i et mer energieffektivt hus, men slike oppgraderinger krever planlegging og investering.
Vi skal blant annet se på hvilke støtteordninger som finnes, hvor man bør starte med energirenovering og hvordan man kombinerer oppgradering av bad, kjøkken, og tekniske installasjoner med energismarte løsninger.
For Randi og Trond kan dette bli en vinn-vinn-situasjon:
De gjør boligen mer attraktiv og fremtidsrettet, og de legger samtidig til rette for en stabil og god utleieinntekt om det skulle bli resultatet av valgene de tar.
- Skal vi selge eller pusse opp? Randi og Trond vurderer mulighetene ►
- Energismart oppgradering: Hvilke grep kan de ta for å forbedre boligens energistandard, og finnes det støtteordninger?
- Hvilke håndverkere trengs? Vi ser nærmere på hvilke fagfolk som må inn for å gjennomføre oppussingen.
- Prosessen fra idé til ferdig resultat: Hvordan planlegge, hente inn anbud og gjennomføre prosjektet?