Randi og Trond er godt voksne, men fremdeles yrkesaktive. De ønsker å kunne reise og bruke mer tid på hobbyene sine. Dermed ønsker de også å bruke mindre tid og energi på vedlikehold av en stor bolig. Foto: Unsplash

Sist oppdatert: 08-10-2025 Norsk Byggebransje

Skal vi selge eller pusse opp? Randi og Trond vurderer mulighetene

Nå er begge barna for lengst flyttet ut kjenner både Randi og Trond på at huset rett, og slett har blitt for stort.

Spørsmålet de stiller seg er om de skal selge huset og flytte til noe mindre, eller om det heller vil lønne seg å pusse opp, og tilrettelegge for utleie?

Dette er en problemstilling mange boligeiere havner i når livssituasjonen endrer seg.

Et dilemma med mange svar 

I denne artikkelserien skal vi følge prosessen til Randi og Trond. Først skal vi se nærmere på selve dilemmaet:

Er det smartest å selge, eller vil det lønne seg å pusse opp og leie ut?

Randi og Trond eier en enebolig fra 1968 på cirka 160 kvadratmeter, pluss omtrent like mye areal i en fullt utbygd kjeller.

Boligen har i tillegg en separat del som tidligere ble brukt som utleieenhet, men som de siste årene har fungert som et slags mellomstopp for barna deres på vei til egen etablering.

Økonomiske betraktninger

For mange er økonomi naturligvis en avgjørende faktor når man vurderer store endringer i boligsituasjonen. Randi og Trond har allerede nedbetalt en god del på lånet, men de har fremdeles noe gjeld igjen.

Det som taler for å selge, er at de potensielt kan frigjøre kapital og kjøpe en mindre, mer moderne bolig uten behov for store oppgraderinger.

Da slipper de også vedlikeholdskostnadene og alt ansvaret som følger med en eldre enebolig.

På den andre siden kan en utleiedel i egen bolig gi dem en solid inntektskilde.

Hvis de oppgraderer utleieenheten og får den godkjent for formålet, kan leieinntektene bidra til å redusere gjeld eller øke pensjonssparingen.

I dagens marked er det mange unge mennesker og studenter, avhengig av beliggenhet, som er på utkikk etter rimelige bo-alternativer. Dermed kan det være at en utleiedel vil være lett å leie ut over lengre tid.

Skal man først pusse opp en eldre bolig er det lurt å etterisolere både vegger og tak. Foto: Unsplash

Livssituasjon og behov

Randi og Trond er godt voksne, men fremdeles yrkesaktive. De ser for seg å pensjonere seg om noen år.

De ønsker å kunne reise og bruke mer tid på hobbyene sine. Dermed ønsker de også å bruke mindre tid og energi på vedlikehold av en stor bolig.

Dette argumentet taler for å selge eneboligen og kjøpe noe mindre.

Samtidig kan en leietaker i kjelleren gi dem en praktisk løsning som er lett å overse. Dersom noe skulle skje eller de har behov for en ekstra hånd i perioder, er det fint å ha en leietaker i nærheten.

Kanskje en student eller et ungt par som kan tenke seg å bidra med enkelt vedlikehold?

For mange kan dette også ses fra et sosialt aspekt. På den annen side krever utleieansvar og kontakt med leietakere en del oppfølging.

Det er en rolle ikke alle ønsker, særlig om man vil bruke fritiden på reise og hobbyer utenfor hjemmet.

Boligens stand og nødvendige oppgraderinger

Huset til Randi og Trond er fra 1968, og bad og kjøkken trenger totalrenovering.

Mange som eier eldre boliger opplever at det ikke bare er bad og kjøkken som skriker etter oppgradering.

Det kan også være behov for å sjekke det elektriske anlegget, rørsystemer, drenering og etterisolering.

Når man først skal i gang, er det ofte lurt å se helhetlig på boligens tekniske standard før man bestemmer seg.

Hvis Randi og Trond velger å pusse opp for utleie, bør de også vurdere om de skal gjøre energismarte grep samtidig.

Nye vinduer, bedre isolasjon, varmepumpe og solceller kan være investeringer som gir bedre bokvalitet, lavere strømregning og høyere verdi ved et eventuelt senere salg.

Her kan det finnes støtteordninger, for eksempel fra Enova som tilby støtte til ulike energitiltak i bolig som kan redusere innvistering betydelig.

Skal man pusse opp eldre boliger, må man regne med at både rørsystem og det elektriske trenger en overhalling. Foto: Randi og Trond. 

Reguleringsmessige spørsmål

En avgjørende faktor for om en bolig kan leies ut, er om det er godkjent for bruk som selvstendig boenhet.

Ofte vil eldre boliger allerede være regulert for dette, men det kan hende man må søke om bruksendring om man ønsker å dele huset opp i to separate enheter.

Det kan bety at man må anlegge brannskiller, rømningsveier og lydisolering for at utleieenheten skal være lovlig.

Det er også kommunale retningslinjer for hvor mange boenheter en tomt kan ha og om det
kreves ekstra parkeringsplasser.

Slike krav vil variere fra kommune til kommune. Derfor bør Randi og Trond først undersøke med plan- og bygningsetaten i deres kommune hva som er tillatt på deres eiendom.

Innsikt fra fagfolk

I vurderingsfasen er det lurt å kontakte en eiendomsmegler, en byggmester og kanskje en arkitekt som har erfaring med oppdelte eneboliger.

Eiendomsmegler kan gi en verdivurdering av boligen i dagens stand og et estimat på hva den kan være verdt etter oppussing.

En byggmester eller totalentreprenør kan gi kostnadsoverslag på oppgraderinger, både enkle grep og mer omfattende rehabilitering.

Arkitekten kan på sin side foreslå løsninger for å tilrettelegge for en adskilt boenhet med egen inngang, eventuelt også universell utforming om det skulle være behov for det.

Ved å få profesjonelle vurderinger tidlig i prosessen, unngår man å ta beslutninger basert på antakelser og synsing.

Skal man leie ut kjeller, må man følge krav til brannsikkerhet og anlegge godkjente rømningsveier. Foto: Randi og Trond

Praktiske hensyn ved utleie

Leieforhold kan skape en del praktiske situasjoner: Hvordan håndterer man fellesarealer, som hage og innkjørsel?

Er det behov for ekstra parkeringsplasser? Hva med støy, personvern og brannsikkerhet?

Dersom Randi og Trond pusser opp den nedslitte kjelleren med tanke på å gjøre den så selvstendig som mulig, kan en brannsikker dør mellom enhetene og separate strømmålere være en god idé.

Som huseier og utleier er det også viktig å kjenne til husleieloven.

Man må inngå skriftlig kontrakt, sette depositum på en sperret konto og være bevisst på både rettigheter og plikter for begge parter.

Mange velger å bruke standardkontrakter fra for eksempel Huseiernes Landsforbund eller tilsvarende.

Randi og Tronds situasjon i et nøtteskall 

1. En romslig enebolig i behov av modernisering
2. Et ønske om å vurdere både de økonomiske, praktiske, og personlige sidene ved å enten å selge eller å pusse opp med utleie.

Svaret på hva som er «mest lønnsomt», vil variere fra familie til familie, og fra bolig til bolig.

I tillegg må man ta hensyn til markedet, boligtype, tilstand og personlige ønsker.

For mange kan det være svært fornuftig å vurdere en utleiedel, særlig hvis man har et hus som allerede er godt tilrettelagt, eller kan bli det uten altfor store kostnader.

I neste artikkel skal vi se nærmere på de lovmessige aspektene Randi og Trond må vurdere underveis.

Det er nemlig ikke bare å sette opp en vegg og leie ut kjelleren.

Man må forsikre seg om at alt er i henhold til plan- og bygningsloven, brannforskrifter og kommunale bestemmelser.

Hvordan Randi og Trond velger å gå videre og hva de oppdager når de begynner å undersøke, kan du lese mer om i neste artikkel.