I dag er det vanskelig å si noe sikkert om hvordan markedet vil se ut de neste årene, på grunn av situasjonen rundt koronaviruset. Dersom utfordringene vedvarer, og arbeidsledigheten blir værende på dette rekordnivået over tid vil det få konsekvenser i alle markeder, ettersom mindre penger i omløp innebærer mindre etterspørsel på generell basis. Foto: Pixabay

Økt behov for indeksregulering av kontraktsummer som følge av koronasituasjonen?

Et spørsmål man må ta stilling til ved inngåelse av entreprisekontrakter er om kontraktssummen skal være gjenstand for indeksregulering eller ikke.

Begrunnelsen for at dette kan være ønskelig er enkel å forstå. Aktørene slipper å bekymre seg for at situasjonen i markedet skal endre seg fra kontraktinngåelse til fullført arbeid. Med andre ord vil en god avtale fortsatt være god, relativt sett til markedet.

Dersom det ikke åpnes for indeksregulering vil partene være sårbare for svingninger i markedet. En generell prisstigning vil medføre at entreprenøren får relativt dårligere betalt, mens byggherren vil oppleve det samme dersom prisene går ned. 

Åpenbart stiger risikoen ved manglende indeksregulering i takt med varigheten på kontraktstiden. Dersom kontrakten regulerer et byggeprosjekt som varer i noen måneder vil markedet på kort sikt kunne være oversiktlig, og bekymringene for svingninger færre.

Et plutselig kollaps vil kunne medføre kontraktrevisjon etter alternative regler, som bristende forutsetninger eller urimelige avtalevilkår. Det er likevel slik at man ved vurderingen av om en kontrakt er urimelig ofte går ut fra at profesjonelle parter må forventes å være klar over kontraktens rekkevidde og konsekvenser.

Det er altså potensielt risikabelt å satse på at kontraktrevisjon skal komme deg til unnsetning dersom du blir holdt til kontraktsvilkår som viser seg uheldige på grunn av etterfølgende utvikling.

Det vi ser på her er om man burde avtale indeksregulering ved kontraktsinngåelsen, med et særlig blikk på den uoversiktlige situasjonen vi står i hva gjelder koronaviruset.

For dette er nemlig noe som må avtales mellom partene, ingen kan ensidig kreve indeksregulering når oppgjørets time er kommet. Den enes relative tap vil jo nettopp være den andre parts relative gevinst. Det er ikke uvanlig å gjøre denne avtalen, og NS-kontraktene har regler om at dette er utgangspunktet.

Det er likevel mulig å avtale seg bort fra dette særskilt mellom partene, men dette vil jo medføre en spekulasjon i markedsutviklingen, enten bevisst eller ubevisst. Det er også verdt å merke seg at bustadoppføringslova ikke har noen hjemmel for at indeksregulering automatisk skal finne sted. Altså må man her avtale det spesifikt.

I dag er det vanskelig å si noe sikkert om hvordan markedet vil se ut de neste årene, på grunn av situasjonen rundt koronaviruset. Dersom utfordringene vedvarer, og arbeidsledigheten blir værende på dette rekordnivået over tid vil det få konsekvenser i alle markeder, ettersom mindre penger i omløp innebærer mindre etterspørsel på generell basis.

Grunnleggende samfunnsøkonomisk teori tilsier da at prisnivået vil falle. En entreprenør som inngår en byggekontrakt i dag uten indeksregulering vil da få relativt sett bedre betalt for jobben når den er fullført om et år eller to. Da burde byggherren ved inngåelse sørget for å avtale indeksregulering, for å slippe å betale potensielt langt over markedspris.

Det er likevel ikke gitt at det er slik utviklingen rundt viruset vil bli. Ved finanskrisen for et drøyt tiår siden ble stansen i finansmarkedet møtt med en økonomisk politikk som innebar en omfattende økning i offentlige anskaffelser og byggeprosjekter, nettopp for å stimulere økonomien i håndverkertjenestebransjen.

Om dette skjer igjen når virusutbruddet roer seg vil den økte etterspørselen medføre prisøkning. Dermed vil situasjonen ved kontraktinngåelse være den motsatte av i eksempelet over. Her er det i entreprenørens interesse å innta indeksregulering i kontrakten.

Som vi ser av disse to eksemplene kan entreprisemarkedet utvikle seg i svært ulike retninger i nærmeste fremtid. Dersom man velger å ikke avtale indeksregulering av kontraktsummen vil det i realiteten medføre at man, bevisst eller ikke, vedder på at utviklingen som er mest fordelaktig for deg og din bedrift er den utviklingen som finner sted i løpet av kontraktstiden.