– KA23 er Norges første sirkulære bygg med vernestatus, så for oss er dette et viktig forbildeprosjekt. Det er dessuten et ærverdig bygg med høy arkitektonisk og kulturhistorisk verdi som det er gøy å vise frem. Erlend Seilskjær, arkitekt MNAL og fagrådgiver hos FutureBuilt. Foto: Norsk Byggebransje / Netta Nyman 

KA23 - Med fokus på ombruk

– I dette tilfellet betyr sirkulært bygg først og fremst at vi bevarer det gamle bygget i stedet for å rive. Prosjektet jobber med et kriteriesett som FutureBuilt har utviklet for sirkulære bygg.

-Kort fortalt betyr det at vi bygger med ombrukte materialer og legger til rette for videre ombruk i så stor grad som mulig, forklarer Erlend Seilskjær, arkitekt MNAL og fagrådgiver hos FutureBuilt.

– Dette er ikke minst viktig i et kontorbygg som dette, der vanlig praksis er å rive ut og bygge nytt hver gang det kommer inn en ny leietaker. Denne utskiftingen er et sløseri med ressurser som vi må bort fra, legger han til.

Han forteller at det viktigste fra deres side har vært sirkulære tiltak. Allerede i tidlig fase ble det gjort en tverrfaglig og omfattende ombruksanalyse som dannet grunnlaget for ombruksstrategien.

Det viktigste har vært å utnytte de ressursene som allerede er i bygget. Materialer og produkter som fjernes fra bygget selges eller gis bort for ny bruk.

Det er hentet inn brukte produkter fra andre bygg, og det er laget en strategi som gjør det enkelt å tilpasse bygget når bruken endres over tid.

– KA23 er Norges første sirkulære bygg med vernestatus, så for oss er dette et viktig forbildeprosjekt.

Det er dessuten et ærverdig bygg med høy arkitektonisk og kulturhistorisk verdi som det er gøy å vise frem, sier Seilskjær.

– Det har vært artig å jobbe med sirkulære løsninger innenfor de rammene vernemyndighetene stiller, og min opplevelse er at vi har klart å balansere vernehensyn og miljøambisjoner godt.

-I tillegg er det inspirerende at Höegh Eiendom gjennomfører dette som et kommersielt prosjekt med vanlige krav til lønnsomhet.

Estetiske og miljømessige fordeler
KA23 er i følge Seilskjær et bygg som oser av særpreg, ikke minst med at så mange av de flotte  detaljene fra byggeåret er bevart. Men, det er også et moderne kontorbygg der det er tatt høyde for at bruken kan endres uten at det krever store ombygginger.

– Mange vil nok legge merke til det litt røffe preget i kontorene, der mye av teknikken ligger åpent og opprinnelige overflater er eksponert. Dette gir både estetiske og miljømessige fordeler, og for FutureBuilt prosjekt er også dette med grønn mobilitet viktig, forteller han, og legger til:

– Bygget ligger nær kollektivknutepunkt og - holdeplass og med stort parkeringsanlegg for sykler i kjelleren, med både garderober og sykkel-spa.

-I garderobeanlegget er det forresten også gjort et inkluderende tiltak med såkalt hen-garderobe, altså en kjønnsnøytral garderobe i tillegg til dame og herre.

Seilskjær skryter av det gode samarbeidet med de andre aktørene, og trekker spesielt frem prosjektlederne fra Höegh Eiendom som har gått løs på oppgaven med stor gjennomføringsevne og entusiasme.

Det har vært helt avgjørende for sluttresultatet. I tillegg har miljørådgiverne fra Multiconsult dannet et viktig grunnlag gjennom arbeidet med ombrukskartleggingen.

De har også vært flinke til å bruke klimagassberegningene som et verktøy når viktige beslutninger skal tas.

– Det er forbilledlig. Men dette er selvfølgelig en tverrfaglig øvelse der alle fag er involvert - og som krever godt samarbeid med entreprenør og utførende. Kjeden blir ikke sterkere enn det svakeste leddet, som det heter.

Seilskjær beskriver at det også har vært inspirerende å se hvordan prosjektet har jobbet med naturmangfold. Muligheten i prosjektet har vært begrenset siden bygget fyller hele eiendommen, og ikke er dimensjonert for grønne tak.

– Likevel har de jobbet målrettet med å få til et biologisk mangfold på de arealene de har hatt tilgjengelig, basert på FutureBuilts kriteriesett for naturmangfold. Dette håper jeg vi får se mer av, så vi får mer natur i byen, til glede for både folk og dyr.

En krevende prosess
Seltor AS fikk oppdraget med KA23 etter en samspillsperiode hvor de deltok i samspillet med Höegh.

– Hovedfokus i prosjektet har vært å levere dette til byggherre innenfor gitte kostnadsrammer parallellt med avtalt prosjektert underlag.

-I tillegg har miljøfokuset stått sentralt i prosjektet i tråd med FutureBuilt sitt kriteriesett for oppfyllelse av krav, sier prosjektleder Jonny Fjeldstad.

Les også: Klimagassutslipp er redusert med 66% sammenlignet med et referansebygg

Han forteller at det har vært en krevende prosess å utføre oppdrag under pandemien, og at de har møtt på utfordringer med vareleveranser samt reelt bemanningsbehov.

– Vi har hatt et godt samarbeid med alle aktører gjennom prosjektet, men vil trekke frem byggherre og spesielt deres miljørådgivere som proaktive og løsningsorienterte i et til tider litt uoversiktlig landskap, om man legger til grunn hvilke valg som må gjøres for å være bevisste på den miljøstrategien som skal etterleves.

-KA23 er et unikt prosjekt om man legger til grunn det faktum at det er det andre fullskala gjenbruksprosjektet som er gjennomført.

– Det har gjennom hele prosjektet vært et stort fokus på miljøoppfølging og ombruk. Menneskene som flytter inn her kommer til et moderne bygg selv om det er bygget på 1950-tallet.

-Videre er det elementer i bygget som klart synliggjør byggets alder i forbindelse med diverse elementer som er gjenbrukt fra byggets byggeår, sier Fjeldstad.

Tidligere samarbeid
– Arcasa arkitekter har og hadde et prosjekt på Hasle - Hasle linje, for Höegh Eiendom og hadde dermed allerede et samarbeide med Höegh.

-Vi fikk i oppdrag å se på hvilket utviklingspotensial som lå i KA23 - en mulighetsstudie i forbindelse med at Höegh Eiendom vurderte å kjøpe eiendommen av Entra, sier arkitekt Annette Lyngesen, og legger til:

– Vi utviklet et konsept for eiendommen som har vært den røde tråden i prosjekteringen og gjennomføringen av transformasjonprosjektet KA23 med hovedfokus på miljø og bærerdyktighet.

Hun forteller videre at det helt fra start har vært klart at eiendommen skulle videreføres som utleiebygg, og potensialet for å utvide antall utleiebare kvadratmeter dersom en leietaker ønsket det, har vært essensielt.

– Kristian August gate 23 er tegnet av arkitektene Bjercke og Eliassen i 1941. KA23 er et karismatisk bygg og byggets arkitektur er tidstypisk - et stykke monumental modernisme.

-Både eksteriør og interiør var godt bevart og ga tydelige indikasjoner på husets opprinnelige interiør, materialitet og detaljer. Mørke trepaneler, stein og terrazzogulv, stucco lustro behandlet vegger og tak, og vinduer og omramminger i tre, beskriver arkitekten.

Les også: KA23 - Norges første sirkulære bygg med vernestatus

– Vi ønsket å føre interiøret og stemningen i bygget tilbake til tidsperioden bygget ble oppført for å tydeliggjøre byggets identitet.

-Samtidig synes jeg det har lykkes å synliggjøre at det er en transformasjon til et fremtidig bruk, og at det er en tolkning av det opprinnelige arkitekturuttrykk som gjøres i vår tid, forteller hun.

KA23 er godkjent som et FutureBuilt hus og sertifisert «Breeam in use». Byggets eksteriør er renovert, uten at det har hatt konsekvens for byggets arkitektoniske uttrykk.

Innvendig er bygget rensket og de opprinnelige konstruksjoner står nå synlige i rå betong og beretter om husets historie.

Rom av historisk verdi er nennsomt renovert og fremstår som da bygget var nybygd. Det har blitt røffe moderne kontorlokaler med en tydelig og unik identitet.

– Transformasjons prosjekter er veldig spennende og interessante å jobbe med, og de gir arkitektoniske muligheter som er helt fantastiske. Det krever en helt annen type prosess enn hva et konvensjonelt nybygg gjør.

– Höegh Eiendom har vært veldig positive og foroverlent til prosjektet. En fin prosess hvor vi
utviklet det helt unike huset, sier Lyngesen.

Stolte aktører: 
Hedengren Security AS har levert et fullintegrert dynamisk brann og nødlysanlegg av typen FirEscape med alle fremtidige muligheter dette gir, komplett moderne sikkerhetsanlegg av typen Hedsam-X og HHL+ samt videoovervåking. Som totalleverandør av alle fagområder innenfor elektronisk sikring gir dette kunden fordelen av å kunne støtte seg på en leverandør i anleggenes levetid med tanke på service og support. Vi takker for oppdraget!

Gratech AS ønsker å takke en sporty kunde som ser at smarte byggfunksjoner bidrar til både energi og kost besparelser. Vi har levert smarte bygg funksjoner som gir brukerne i bygget mulighet til å styre sin egen arbeidssone tråløst via sin egen smartphone. Systemet teller også antall personer i et rom og gir riktig klima i forhold til person belastningen. 

Vi ønsker og takke både Høegh eiendom og Seltor for å være en framoverlent partner i prosjektet med fokus på sirkukær økonomi, nye tekniske løsninger og verdien av smarte byggfunksjoner.

Kirkestuen AS er en ledende aktør på fasaderehabilitering/restaurering i Oslo området med over 30 års erfaring. Våre ansatte og samarbeidspartnere er landets mest erfarne innen sine fagområder med stor kapasitet. 

Ingeniør Habberstad AS har løst utfordrende oppgaver innen vanntettinger og konstruktive reparasjoner av betongkonstruksjoner. I store og små bygg i hele landet, bl.a. Operaen, Barcoderekken. Fra å være en bred servicetilbyder for bygg- og anleggsbransjen, har vi med årene spisset oss mer og mer mot vanntetting av betongkonstruksjoner.