Med KA23 har man hatt et mål om å starte en omstilling i Höegh Eiendom med større fokus på ressursoptimalisering og sirkulær økonomi. F.v. Atle Sundby, prosjektdirektør Höegh Eiendom og Stein C. Reitan, anleggsleder hos Seltor AS. Foto: Norsk Byggebransje / Netta Nyman 

KA23 - Norges første sirkulære bygg med vernestatus

KA23 har blitt et bygg med et helt unikt preg, en sjarm og en tydelig identitet.

– KA23 var opprinnelig hovedkvarter for Norsk Arbeidsgiverforening, og bygget er tegnet av arkitektene Bjercke og Eliassen. Bygget er fra 1951 og er tidstypisk for sin epoke.

-Fasaden til KA23 er derfor vernet, noe som gjorde at vi fra dag én måtte tenke bevaring foran riving, sier Atle Sundby, prosjektdirektør hos Höegh Eiendom AS.

Han forteller at det innvendige i bygget ikke har vernestatus, men det var mange gode kvaliteter i bygget som man ønsket å ta vare på.

Höegh Eiendom har dessuten høye miljø- og bærekraftsambisjoner med mål om å bidra aktivt til en bærekraftig omstilling i eiendomsbransjen, blant annet med økt fokus på ressursoptimalisering.

Hensynet til miljø og arkitektonisk verdi var derfor motivatoren for å gjennomføre KA23 som et ombruksobjekt.

– KA23 er FutureBuilts første forbildeprosjekt for sirkulære bygg med kulturminnevern. Bygget er rehabilitert med respekt, og området har fått en oppgradering av en vakker og tidstypisk hjørnestein i Kristian Augustsgate, sier Sundby.

Med KA23 har man hatt et mål om å starte en omstilling i Höegh Eiendom med større fokus på ressursoptimalisering og sirkulær økonomi. I tillegg har det vært en ambisjon at prosjektet skal bidra til kunnskapsøkning om sirkulære byggeprosjekter i byggebransjen.

– Et viktig formål med prosjektet har vært å bygge kunnskap samt gjennomføre rasjonell sirkulære tiltak som vi kan ta med oss og bygge videre på i fremtidige prosjekter.

-Denne sirkulære omstillingen må vi få til samtidig som vi tilfredsstiller markedets forventninger og leverer flotte, moderne og ikke minst funksjonelle kontorlokaler, påpeker Sundby.

– Menneskene som flytter inn i disse lokalene skal oppleve arbeidsplassen sin som et godt sted å være, med funksjoner og kvaliteter tilpasset en moderne arbeidshverdag.

-I alle etasjer vil de oppleve drypp av elementer og materialer med en historie, og dette er med på å gi bygget en helt egen identitet og sjarm, legger han til.

Enkelte rom er dessuten rehabilitert og bevart i sin helhet med sterke referanser tilbake til 50-tallet og historisk sus.

Les også: Inspirerende at Höegh Eiendom gjennomfører dette som et kommersielt prosjekt. Erlend Seilskjær, arkitekt MNAL og fagrådgiver hos FutureBuilt...

Bygget er oppført med en rekke robuste materialer med lang levetid som kan yte sin funksjon i mange, mange år til.

For nye materialer som er tilført bygget har det vært stort fokus på lavt klimagassutslipp og ombrukbarhet, og leietakerne som flytter inn har selv vært involvert i prosessen med blant annet å velge gulvbelegg som er produsert av resirkulert plast fra gamle fiskegarn og plastflasker.

– Så her er det historier knyttet til både gamle og nye materialer. Dette er et bygg man kan være stolt av å jobbe i!

Et helt unikt preg
Sundby forteller at de, som mange andre, ikke visste helt hva dette med omfattende ombruk egentlig innebar for et byggeprosjekt da prosjektet startet.

– Så vi støttet oss til FutureBuilt sitt kriteriesett for sirkulære bygg. Vi startet med å sette ambisjoner for bygget basert på FutureBuilt sitt kriteriesett for sirkulære bygg v01, hvorpå ambisjonen for ombruk da ble minimum 30% basert på vekt og ambisjonene for ombrukbarhet ble minimum 20% basert på vekt.

I det første kriteriesettet til FutureBuilt for sirkulære bygg, skilte man ikke på intern og ekstern ombruk.

Det ble besluttet å ha særskilt fokus på intern ombruk, i og med at blant annet regelverk gjør det mer utfordrende å få til ekstern ombruk, og at prosjektet allerede hadde en stram tidsramme.

Fasaden, eksisterende fundamenter, bærekonstruksjoner, yttervegger, vinduskarmer, dekker, bæresystem, trapperom, heiser, deler av innervegger og noe teknisk utstyr er beholdt.

I tillegg til interiørdetaljer og materialer som for eksempel mørke trepaneler, terrazzogulv og stucco lustro- behandlede vegger og tak, som gir bygget et helt unikt preg med en tydelig identitet.

– I disse dager er vi i prosess med å evaluere mål og ambisjoner, og vi ser at foreløpige estimat indikerer at vi tilfredsstiller ambisjonene om ombruk og ombrukbarhet med stor margin.

-Dette er et resultat av bevisste materialvalg gjennom hele prosjektet, og det å ha et litt annet tankesett med hensyn til materialer og ressursoptimalisering enn i et tradisjonelt byggeprosjekt, sier Sundby.

Klimagassregnskap er benyttet aktivt gjennom prosjektet som et prosessverktøy for å belyse miljøeffekten av ulike prosjektspesifikke tiltak. Beregningen er i henhold til NS 3720:2018 og inkluderer klimagassutslipp fra materialbruk, transport og stasjonær energibruk.

– Prosjektets totale klimagassutslipp er redusert med 66% for prosjektert bygg sammenlignet med et referansebygg.

-For materialbruk alene er er reduksjonen hele 85%, noe som viser at fokus på sirkulær økonomi virkelig monner!

Utfordringer underveis
Sundby legger ikke skjul på at pandemien har påvirket hele byggeprosessen fra start og til overlevering. Det startet med forsinkelser hos PBE i behandlingen i søknad om rammetillatelse da hele etaten ble sendt på hjemmekontor. Oppstart på prosjektet ble av den grunn forsinket.

Underveis har en fulgt myndighetenes anvisninger med tanke på hvordan byggeaktivitetene har blitt organisert.

Det har blitt etablert flere skiftesoner, det har vært oppmøte og avslutning på arbeidsdagen til ulike tidspunkter, slik at det aldri har vært for mange i garderobene samtidig.

Spisesal har blitt fysisk oppdelt i mindre soner, og det har blitt spist til ulike tidspunkt. Det ble etablert «arbeidskohorter», ved at bygget ble delt opp i soner, både etasjevis og med flere soner per etasje. Arbeidslagene ble daglig tildelt «sin» sone å arbeide i.

– Innreiserestriksjoner medførte en periode at det var mangel på håndverkere, spesielt tømrere.

Dette førte til at arbeidene nødvendigvis ikke har skjedd i optimal rekkefølge, men totalleverandøren, Seltor AS, har utvist stor grad av fleksibilitet, og har klart å opprettholde fremdrift på byggeplassen.

– Det har også vært utfordringer med vareleveranser, da leveringstidene på enkelte varegrupper har vært betydelig lengre enn i en normalsituasjon.

-Det er fremdeles utfordringer med sykefraværet, da det ikke tillates at en er på byggeplassen hvis en har det en normalt kaller forkjølelsessymptomer, sier Sundby.

Han forteller at de benyttet restflis fra KA13 prosjektet, hvor de arvet tre store paller med ulike fliser fra restlageret til Bergersen Flis. Her var det en utfordring å sette sammen ulike flis til et helhetlig uttrykk, så det krevde stor kreativitet.

Det var også en del logistikkutfordringer og koordinering med arkitekt, entreprenør og flislegger, men alle var positive og synes det var riktig å utnytte ressurser, som vanligvis ville blitt kastet.

– Det er viktig å påpeke at vi også har hatt fokus på å energieffektivisere bygget, som er en viktig del av å modernisere bygget for 60 nye år. Det å finne balansen mellom å ombruke eller kjøpe nye anlegg som er mer energieffektive, har hele tiden vært en utfordring.

-Av klimagassregnskapet, så vi at energi utgjorde en stor andel av utslippet, og var derfor viktig å ha fokus på, sammen med materialer, forklarer Sundby.

Han forteller at det ikke alltid har vært like lett å snu gammel vane, og ikke minst det faktum at det var raskere og billigere, å kaste og kjøpe nytt, enn å ombruke.

Det har heller ikke vært så enkelt å finne ombruksmaterialer som passet prosjektet.

– Det har dog skjedd mye siden vi startet vårt sirkulærprosjekt. Mye på grunn av noen ildsjeler i bransjen som har utfordret regelverket og at det er blitt etablert flere digitale plattformer for ombruk, men vi har fremdeles en vei å gå.

Les også: En krevende prosess med godt samarbeid hele veien. Prosjektleder Seltor,  Jonny Fjeldstad.

– Det burde generelt være fordelaktig å velge ombruk. Løsningen sitter kanskje ikke vi på, men oppfordrer til at det for eksempel etableres støtteordninger for ambisiøse sirkulære prosjekt.

Sundby er full av lovord om alle involverte i prosjektet, og beskriver at alle aktørene tok miljømålene seriøst og det ble etablert faste møter i prosjektgruppen hvor miljø og sirkulære løsninger ble diskutert og fulgt opp.

Dette skapte mer bevissthet, som gjorde at man sammen kom frem til flere komponenter som kunne ombrukes i prosjektet og/eller ble mer ombrukbare.

– Vår entreprenør, Seltor, var lærevillig og svært imøtekommende, og bidro sterkt for at vi nådde målene våre.

-Multiconsult bidro også med sin spisskompetanse på miljø, og vi fikk gjennomført ombrukskartlegging tidlig.

-Vi vil også trekke frem FutureBuilt og deres kompetanse og veiledning gjennom hele prosjektet, sier Sundby fornøy 

Stolte aktører: 
Hedengren Security AS har levert et fullintegrert dynamisk brann og nødlysanlegg av typen FirEscape med alle fremtidige muligheter dette gir, komplett moderne sikkerhetsanlegg av typen Hedsam-X og HHL+ samt videoovervåking.

Som totalleverandør av alle fagområder innenfor elektronisk sikring gir dette kunden fordelen av å kunne støtte seg på en leverandør i anleggenes levetid med tanke på service og support. Vi takker for oppdraget!

Gratech AS ønsker å takke en sporty kunde som ser at smarte byggfunksjoner bidrar til både energi og kost besparelser. Vi har levert smarte bygg funksjoner som gir brukerne i bygget mulighet til å styre sin egen arbeidssone tråløst via sin egen smartphone. Systemet teller også antall personer i et rom og gir riktig klima i forhold til person belastningen. 

Vi ønsker og takke både Høegh eiendom og Seltor for å være en framoverlent partner i prosjektet med fokus på sirkukær økonomi, nye tekniske løsninger og verdien av smarte byggfunksjoner.

Kirkestuen AS er en ledende aktør på fasaderehabilitering/restaurering i Oslo området med over 30 års erfaring. Våre ansatte og samarbeidspartnere er landets mest erfarne innen sine fagområder med stor kapasitet. 

Ingeniør Habberstad AS har løst utfordrende oppgaver innen vanntettinger og konstruktive reparasjoner av betongkonstruksjoner. I store og små bygg i hele landet, bl.a. Operaen, Barcoderekken. Fra å være en bred servicetilbyder for bygg- og anleggsbransjen, har vi med årene spisset oss mer og mer mot vanntetting av betongkonstruksjoner.